주택임대차표준계약서와 특약으로 안전하게! - 전세사기 피해예방 ⑥

 

전세계약, 그냥 도장만 찍으면 끝이라고 생각하시나요? 👀

 

사실 전세계약에서 작은 실수 하나가 수천만 원의 피해로 이어질 수 있어요.

특히 최근 전세사기 피해가 늘어나면서 ‘계약서를 어떻게 작성하느냐’가 보증금을 지키는 핵심이 되고 있습니다.

 

이번 글에서는 국토교통부가 권장하는 주택임대차표준계약서와 임차인에게 꼭 필요한 특약 설정 방법까지, 전세계약을 안전하게 체결하는 필수 지침을 알려드립니다.

 

꼼꼼히 읽고 내 보증금을 확실히 지켜보세요!

 

 

목차

• 전세계약, 왜 꼼꼼함이 필요할까요?
• 전세계약의 기본 - 주택임대차표준계약서
• 주택임대차표준계약서 vs 표준임대차계약서 차이
• 특약이 중요한 이유 - 보증금을 더 안전하게
• 전세계약 시 꼭 넣어야 할 특약 5가지
• 마무리

 

전세계약, 왜 꼼꼼함이 필요할까요?

전세계약에서 가장 중요한 건 바로 보증금을 안전하게 지키는 것입니다.

최근 전세사기 피해가 청년층을 중심으로 확산되면서 국토교통부는 누구나 쉽게 따라할 수 있는 피해예방 종합안내서와 체크리스트를 제공하고 있어요.

 

전세계약은 한 번 잘못 체결하면 수천만 원의 피해로 이어질 수 있기 때문에, 계약 단계부터 제대로 알고 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.

👉 전세사기 피해예방 종합안내서 다운로드

전세사기 피해예방 종합안내서, 필수 체크리스트 (다운)

 

전세계약의 기본 – 주택임대차표준계약서

 

안전한 전세계약의 출발은 주택임대차표준계약서를 사용하는 것입니다. 이 계약서는 국토교통부와 법무부가 공동으로 마련한 양식으로,

• 대항력·우선변제권 확보 방법
• 전세보증금 증액 시 주의사항
• 보증금 보호 관련 핵심 조항
  등이 포함되어 있어 임차인의 권리를 지키는 데 유리합니다.

📌 특히, 임대인이 임대사업자인 경우에는 표준임대차계약서를 의무적으로 작성해야 하니 구분해 두는 것이 좋습니다.

👉 표준계약서 내려받기: 법무부 홈페이지 – 주택임대차법령정보 자료실

경기도 과천시 관문로 위치. 전자민원, 준법 운동, 여성포럼, 인권 광장.

 

 

주택임대차표준계약서 vs. 표준임대차계약서 차이

• 주택임대차표준계약서: 누구나 사용할 수 있는 권장 양식 (법적 의무 아님)
• 표준임대차계약서: 임대사업자가 등록한 임대주택 계약 시 반드시 작성해야 하는 법정 의무 계약서

따라서 일반적인 전세계약에서는 주택임대차표준계약서를 활용하고, 임대사업자가 등록한 임대주택을 계약할 때는 반드시 표준임대차계약서를 써야 합니다.

 

구분	주택임대차표준계약서	표준임대차계약서
사용 대상	일반적인 주택임대차	임대사업자가 등록한 임대주택
법적 의무 여부	의무 아님, 권장 사용	법정 의무 계약서
특징	「주택임대차보호법」 근거, 보증금 보호에 유리	임대사업자가 임대주택 계약 시 반드시 작성해야 함

 

👉 계약 상황에 따라 올바른 계약서를 선택해 활용하세요!

 

특약이 중요한 이유 – 보증금을 더 안전하게

표준계약서가 기본적인 안전장치라면, 특약은 내 보증금을 지켜주는 추가 방패입니다. 특약은 계약 당사자가 합의해 추가하는 조항으로, 권리와 의무를 명확히 하고 분쟁을 예방하는 역할을 합니다.

• 임차인에게 불리한 특약 예시: 전입신고 불가, 임차인 책임 과다 설정 등
• 임차인에게 유리한 특약 예시: 근저당 상환·말소 의무, 미이행 시 계약 해지 가능 등

 

👉 계약 전 특약 조항을 꼼꼼히 검토하고, 반드시 임차인에게 유리한 조건으로 설정하세요.

 

 

📌 전세계약 시 꼭 넣어야 할 특약 5가지 

1. 임대인은 임차인의 대항력이 발생되기 전까지 근저당권 등 추가등기를 설정하지 않는다.
2. 본 계약은 전세자금대출로 진행하며, 대출 승인 불가 시 임대인은 계약금 전액을 반환한다.
3. 보증보험 가입 등 임차인의 보증금 보호를 위한 절차에 임대인은 적극 협조한다.
4. 계약 만료 시 임대인은 타 임차인의 계약 여부와 관계없이 보증금을 즉시 반환한다.
5. 임대인은 주택을 매매할 경우 반드시 사전에 임차인에게 고지한다.

 

👉 이 특약들을 계약서에 추가하면 보증금 반환과 계약 안정성이 훨씬 강화됩니다.

 

마무리

전세사기 예방은 결국 계약 단계에서의 꼼꼼한 확인과 준비에 달려 있습니다. 표준계약서를 기본으로 사용하고, 임차인에게 유리한 특약을 넣는 습관이 피해를 막는 확실한 방법이에요.

 

👉 다음 글에서는 집주인 신분 확인하는 방법을 알려드릴 예정이니, 구독하시고 꼭 확인해보세요!