전세사기 위험분석 보고서 200% 활용법! 놓치기 쉬운 꿀팁 총정리

 

서울시가 공개한 ‘전세사기 위험분석 보고서’로 전세 계약 전 리스크를 미리 점검할 수 있다는 사실, 이미 알고 계시죠?

그런데 막상 보고서를 받아보면 ‘이걸 어떻게 활용해야 할까?’ 하고 고민되는 분들도 많습니다.

 

오늘은 이 보고서를 실제로 어떻게 읽고, 계약에 반영하면 좋은지
현실적인 꿀팁과 사례 중심으로 자세히 알려드릴게요 👇

 

 

목차

1. '점수'보다 '비교 기준'을 먼저 보세요
2. 주택정보는 '근저당 비율'부터 확인
3. 집주인 정보, '다주택 여부'는 필수 확인
4. "리스크 경고"문구가 있다면 계약 조건을 조정하세요
5. 보고서를 '증빙자료'로 보관하세요
6. 전문가 상담과 병행하면 더 확실

 

1. ‘점수’보다 ‘비교 기준’을 먼저 보세요

보고서에는 ‘위험지수’, ‘신용점수’, ‘리스크 등급’ 등 다양한 숫자가 표시됩니다.
하지만 숫자 그 자체보다 중요한 건 “일반 임대인 평균 대비 얼마나 위험한가”입니다.

 

• 일반 임대인 평균 신용점수: 약 900점대
• 전세사기 가담 임대인 평균 신용점수: 약 590점

 

👉 차이가 200점 이상이라면 리스크 경고 신호로 보는 게 좋아요.
즉, “점수”보다는 **‘비교 기준’과 ‘편차’**에 집중하는 것이 핵심이에요.

📌 Tip: 평균 대비 -200점 이상 차이가 나면, ‘보증보험 필수 특약’으로 계약을 준비하세요.

 

2. 주택정보는 ‘근저당 비율’부터 확인

‘주택 리스크’ 부분에서 가장 먼저 봐야 할 항목은 근저당(담보대출) 비율입니다.
이는 주택 시세 대비 대출금액을 나타내는 지표로,
근저당이 높을수록 보증금 회수 위험이 커집니다.

 

• 근저당 비율 60% 이상: 주의
• 근저당 비율 80% 이상: 계약 재검토 권장

 

🧾 Tip: 등기부등본과 비교해 실제 대출금이 누락되지 않았는지도 꼭 확인하세요.
👉 서울주거포털 등기부등본 확인 안내

 

3. 집주인 정보, ‘다주택 여부’는 필수 확인

서울시 분석에 따르면 전세사기 가담 임대인의 25% 이상이 4채 이상 보유한 다주택자였습니다.
다주택자일수록 보증금 반환 책임이 분산되어 리스크가 커질 가능성이 높습니다.

 

📌 Tip:

• 다주택 보유가 확인되면, ‘보증보험 가입 의무화’ 특약을 반드시 추가하세요.
• 집주인 명의 외에 ‘공동소유’인지도 함께 체크해야 합니다.

 

👉 관련 정보는 보고서 내 ‘임대인 보유 부동산 수’ 항목에서 확인 가능합니다.

 

 

4. “리스크 경고” 문구가 있다면 계약 조건을 조정하세요

보고서 상단에는 ‘리스크 주의’, ‘고위험’, ‘정상’ 등의 문구가 표시됩니다.
이 경고 문구는 단순 참고용이 아니라, 계약 전략을 수정하라는 신호입니다.

 

예를 들어,

• ‘리스크 주의’ 등급일 경우 → 보증금 일부를 월세로 전환 고려
• ‘고위험’ 등급일 경우 → 계약 연기 또는 다른 매물 검토

🧾 Tip: 계약 전 반드시 ‘위험 원인’을 항목별로 확인하세요.
예: “근저당 과다” / “임대인 세금체납” / “보증보험 불가주택” 등

 

👉 서울시 공식 가이드라인 보기 → 전세사기 위험분석 안내

AI로 전세사기 예방한다…서울시, `전세사기 위험분석 보고서` 서비스 개시

 

5. 보고서를 ‘증빙자료’로 보관하세요

전세 계약을 진행할 때, 위험분석 보고서를 계약서와 함께 보관하면 훗날 분쟁 발생 시 유용합니다.
특히 임대인 허위진술, 리스크 정보 미공개로 인한 피해 시
보고서가 임차인의 선의(善意) 입증자료로 활용될 수 있습니다.

 

📌 Tip:

• PDF 파일로 저장하고, 계약서 첨부 폴더에 함께 보관하세요.
• 부동산 중개인에게 “서울시 리스크 보고서 확인 완료”라고 명시하면 더 안전합니다.

 

6. 전문가 상담과 병행하면 더 확실

AI 분석 결과는 유용하지만, 법적 해석까지 대체하지는 않습니다.
따라서 ‘위험’ 경고가 나온다면
주택도시보증공사(HUG), 대한법률구조공단, 서울시 전세피해상담센터에 상담을 요청하세요.

 

👉 서울시 전세피해상담센터 바로가기
👉 HUG 전세보증보험 안내 

 

데이터로 지키는 전세계약, 이제는 선택이 아닌 필수

이제 전세계약도 ‘감’이 아니라 ‘데이터’로 준비해야 하는 시대입니다.
서울시의 ‘전세사기 위험분석 보고서’를 잘 활용하면
내 보증금의 안전지수를 미리 확인할 수 있어요.

 

👉 서울주거포털에서 보고서 확인하기
👉 전세피해 예방정보 더 알아보기  

 

 

📢 다음 글에서는 [ 서울시 전세사기 위험분석 보고서, 이렇게 해석하세요! ]에 대해서 알려드릴게요.